Wie viel Immobilie kann ich mir leisten

Am Anfang ist ein persönlicher Kassensturz erforderlich. Es müssen alle Einnahmen und Ausgaben erfasst werden um zu erfahren wie viel Geld maximal zur Finanzierung zur Verfügung steht. Anschließend können Sie sich ausrechnen wie viel Ihre künftige Immobilie kosten darf. Oft werden die Kaufnebenkosten  vergessen: z.B.

• Maklerprovision                                       ca.3 - 7 % + gesetzl. MwSt
• Notar- und Grundbuchamtskosten        ca. 1,5 % vom Kaufpreis
• Grunderwerbssteuer                                     3,5 % - 5 % vom Kaufpreis (je nach Bundesland)
• Modernisierung- und Renovierungkosten     Abhängig vom Immobilienzustand
• Umzugskosten
• Neue Einrichtung, Möbel                                 individuell
• Gebühren für Sachverständige, Beleihungswertermittlung, Finanzierungsgebühren, usw.

Was ist beim finanzieren zu beachten

Dabei stellen sich erneut Fragen:

Je höher Ihr Eigenkapital vorhanden ist desto weniger Kredit wird benötigt. Grundsätzlich sollten als Minimum die anfallenden Nebenkosten als Eigenkapital vorhanden sein. Hängt auch von der Nutzung der Immobilie ab.

• Für Selbstnutzer ist ein möglichst hohes Eigenkapital interessant, denn dadurch wird die monatliche Finanzierungsbelastung klein gehalten.

• Für eine vermietete Immobilie ist es mitunter aus steuerlichen Gründen interessant wenig Eigenkapital einzusetzen

UNSER TIPP: Setzen Sie nie Ihr gesamtes Eigenkapital ein. 

Sie sollten unbedingt eine ausreichende Liquiditätsrücklage  für unvorhergesehene Ereignisse besitzen. Der Darlehensnehmer sollte gut gegen allgemeine Alltag- und existentielle Risiken abgesichert sein.

Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen

Ermitteln Sie welche finanziellen Belastungen -Sie mit Blick auf Ihre persönlichen längerfristigen Lebensumstände- Sie sich leisten können.

Prüfen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben = "Persönliche Bilanz".

Dabei prüfen und bewerten wir mit Ihnen gemeinsam:

• Ihr Einkommen und bestehende Verpflichtungen;
• Informationen die unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen benötigt werden, z.B. von Kreditauskunfteien wie der SCHUFA oder von anderen Banken;
• Informationen,  z.B. persönliche Identität;
• Wert und Zustand der Immobilie und der sonstigen Sicherheiten zur Sicherung der Finanzierung.

Vertraulichkeit: Wir werden Ihre persönlichen Informationen vertraulich behandeln.
Wir können jedoch nicht garantieren das Ihrem Finanzierungswunsch entsprochen wird.

Welche Fördermittel stehen Ihnen zur Verfügung

KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt für gewisse Verwendungszwecke zinsgünstige Darlehen zur Verfügung.
z.B. Förderangebote für Privatpersonen: Bauen Wohnen und Energiesparen

• Altergerecht umbauen

• Energieeffizientes Bauen

• Energieeffizientes Sanieren

• Kfw-Wohneigentumsprogramm

• Wohnraum Modernisieren

• Kfw-Programm: Erneuerbare Energien

"Klicken" Sie doch einfach mal auf das Logo der Kfw dann könnten Sie auf deren Webseiten sich weiter informieren.
Oder nutzen Sie einfach unsere Expertise.


Die Darlehen der kfw können Sie nicht persönlich sondern nur über Ihre finanzierende Bank beantragen.

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Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert  im Programm:

Erneuerbare Energien

"Klicken" Sie doch einfach mal auf das Logo der Bafa dann könnten Sie sich auf deren Webseiten weiter informieren.
Oder nutzen Sie einfach unsere Expertise.

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Öffentliche Fördermittel / Spezielle Landesfördermittel:

Öffentliche Mittel sind zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse des jeweiligen Bundeslandes bzw. der Gemeinde / Stadt für private Bauvorhaben und Immobilienkäufe. Die Beantragung erfolgt meist direkt über die regionalen Einrichtungen der Gemeinde/ Kommune.

Landesfördermittel

• Förderung von Wohneigentum
• Zuschüsse und oder zinsverbilligte Darlehen
• Für einkommenschwache und kinderreiche Familien
• usw.

Im Rahmen der Wohneigentumsförderung Gewährt das Land Brandenburg zinsgünstige Darlehen, um Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, insbesondere Haushalte mit Kindern, Alleinerziehenden und Haushalten mit schwer behinderten Angehörigen, die Bildung von selbst genutzten Wohneigentum zu ermöglichen.

Gefördert werden nur Personen die bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigen.

Generell besteht kein Anspruch auf Fördergelder. Die Landesfördermittel können nur direkt bei der jeweiligen Behörde beantragt werden.

Fördermaßnahmen und Förderbedingunegn sind in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt.  Weitere Informationen erhalten Sie unter nachfolgenden Links:

>> Baden Würtemberg
>> Bayern
>> Berlin
>> Brandenburg
>> Bremen
>> Hamburg
>> Hessen
>> Mecklenburg - Vorpommern
>> Niedersachsen
>> Nordrhein - Westfalen
>> Rheinland - Pfalz
>> Saarland
>> Sachsen
>> Sachsen - Anhalt
>> Schleswig - Holstein
>> Thüringen

Die Immobilienfinanzierung ist auf Ihre persönlichen Ziele und Bedürfnisse abzustimmen.

Eine oft vergessene Finanzierungsmöglichkeit - an die viele nicht denken - ist das so genannte „Oma -darlehen“ ( Familiendarlehen/ Freundesdarlehen). Diese Privatdarlehen sollten unbedingt schriftlich fixiert werden. Denn die Sollzinsen Ihrer Finanzierung sind meist höher als die Habenzinsen einer Geldanlage. 

Auch die Übernahme von Bausparverträgen ist eine weitere Möglichkeit. Besonders im Familienverbund.

Durch die Zusammenarbeit mit ca. 50 Hypothekenbanken, Kreditinstituten und Finanzinstituten können wir Ihnen von klassischen bis hin zu individuellen Finanzierungsformen anbieten.

• Annuitätendarlehen

  Ist die meist verbreiteste Form der Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer. Es wird eine meist monatlich seltenst vierteljährliche gleich bleibende Rate die sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsanteil (so genannte Annuität) zusammensetzt. Dabei wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (Festzinsbindungsfrist) üblich sind 5-15 Jahre fest vereinbart (es sind aber auch kürzere und längere Zinsbindungen möglich). Der anfängliche Tilgungssatz beträgt mindestens 1 Prozent. Der Zinsanteil der Rate reduziert sich bei jeder Zahlung während der Tilgungsanteil um den ersparten Zinsanteil steigt und die monatliche Belastung (Annuität) gleich bleibt.
  
  Bei einem Annuitätendarlehen werden während der Laufzeit Zinsen und Tilgung ratierlich zurückgezahlt.
  
  Die monatliche Rate errechnet sich wie folgt:
  Finanzierungssumme 100.000 € : Kapitaldienst 7% ( 5% Zinsen + 2% Tilgung) : 12 = 583,33 € monatliche Rate (=Annuität).
  
  Als Empfehlung sollte die monatliche Rate nicht mehr als 40 % Ihres Nettoeinkommens betragen. Wenn möglich sollte die Tilgung höher als 1% sein. Daraus ergeben sich 2 Vorteile: 1. Sie entschulden sich schneller als mit einer standartisierten Tilgung von 1%   2. die Laufzeit wird wesentlich verkürzt und somit fallen weniger Zinsen auf die Gesamtlaufzeit an.

• Festdarlehen/ Tilgungsaussetzungsdarlehen

  Ist die optimale Möglichkeit für Kapitalanleger
  Ein Tilgungsaussetzungsdarlehen setzt im Gegensatz zum Annuitätendarlehen über die komplette Laufzeit die Tilgung an den Finanzierer aus. Der Betrag für die Tilgung wird in einem Sparplan angelegt um Kapital zu bilden. Das parallel zum Darlehen Angesparte Kapital wird dann zum Ende der Laufzeit zur endfälligen Tilgung verwandt. Wird häufig über Versicherungen vermittelt, da diese in Verbindung mit dem Sparplan, über eine Lebens- oder Rentenversicherung auch in Form der Fondspolice günstigere Konditionen gewähren. Vor Entscheidung nutzen Sie bitte unseren kostenlosen unverbindlichen Vergleichsservice.

• Variodarlehen/ Flex-Darlehen

  Das Variodarlehen funktioniert meist wie ein Annuitätendarlehen mit dem Unterschied, dass die Zinsen des Variodarlehens schwanken können. D.H. der Zins kann nach oben oder unten schwanken.
  Der Zinssatz wird alle 3 Monate an den aktuellen Zinssatz Geldmarktzinssatz „EURIBOR“ angepasst. EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander Geld leihen.
  

  Vorteile:

  • niedrige Zinsen weil Kopplung an kurzfristigen Zinsen.
  • 100 % Sondertilgungsmöglichkeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung
  • jederzeitige Wandlungsmöglichkeit in ein Festdarlehen.

Neu Bauen oder Bestandsimmobilie erwerben?

Auch diese Frage ist nicht pauschal zu beantworten sondern hängt stark von diversen individuellen Faktoren ab.

Bei einem Neubau ist der Bauprozess zu begleiten und überwachen. Ein Neubau ist vielleicht teurer, für die ersten 10-15 Jahre aber meist auch frei von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten.

Eine Bestandsimmobilie ist häufig billiger aber oft auch Sanierungsbedürftig bzw. Modernisierungsbedürftig.

Energieeinsparverordnung und Energieausweis

Energieeinsparverordnung

Die Energieeinsparverordnung gilt für Alle die nach dem 01.02.2002 ein Hau erworben haben. In der Energieeinsparverordnung sind Werte für Energieverbrauch und Gebäudedämmung festgelegt, die für Neu- und Bestandsgebäude einzuhalten sind. Sie schreibt vor, dass u.a. Heizungsanlagen aufgerüstet werden müssen.

Die Energiesparverordnung unterscheidet zwischen:

• bedingten Forderungen: müssen erst bei einer anstehenden Modernisierung beachtet werden
• unbedingte Forderungen: müssen durch den Hausbesitzer unbedingt umgesetzt werden

Gebäudeenergieausweis
Der Gebäudeenergieausweis muss Käufern & Mietern vorgelegt werden. Er gilt für 10 Jahre und nur geprüfte Experten dürfen diesen Energieausweis ausstellen.

Es gibt zwei Nachweisarten:

• Verbrauchsorientierter Ausweis. Gibt Auskunft über den in der Vergangenheit angefallenen Energieverbrauch des Wohngebäudes.
• Bedarfsorientierter Ausweis: In ihm wird eine rechnerische Prognose des voraussichtlichen Energiebedarfs dargestellt.

Wer öffentliche Fördermittel für z.B. Modernisierungsmaßnahmen plant muss den bedarfsorientierten Gebäudeenergieausweis vorlegen.

Die umfassenden Regelungen der Energieeinsparverordnung sind sehr weitreichend. Wir können Ihnen entsprechende Experten vermitteln.

Was gibt es allgemein beim Kauf einer Immobilie zu beachten?

3 wesentliche Faktoren: DIE LAGE  I  DIE LAGE  I   DIE LAGE

Die Lage des Objektes:

- Ausreichend Platz für den Bauherrn und deren Familie
- Zeitlicher Aufwand für die Pflege des Grundstücks ist zu berücksichtigt.

Das Grundstück und seine Umgebung:

Nachbargrundstück. bebaut oder unbebaut?

• bei unbebauten Grundstücken darauf achten was mit dem Grundstück geplant ist!
  Evtl. ist ein Hochhaus oder eine Schule geplant
  
  Im Rathaus im Bebauungsplan Einsicht nehmen.
  
  
• Bei bebauten Grundstücken Nachbarn "checken" am besten durch ein Gespräch.
• Neubaugebiet? Bringen meist noch eine lange Zeit Baulärm und Staub mit sich.
• Geruchsbelästigung von landwirtschaftlichen Einrichtungen, oder Chemiegebieten, Windrichtung beachten.
• Lärmbelästigung. Verkehrsanbindung evtl. auch später geplante Industriegebiete
• Zustand der Umgebung
• See oder Flussnähe ? Thema Mücken, erhöhte Luftfeuchtigkeit
• Berg oder Wald zu nah? Grundstück. Hierdurch im Herbst zu schattig.
• Baumbestand
• Hanglage
• Grundwasserhöhe ? sieht man evtl. auch bereits an der Nachbarbebauung. Unbeabsichtigter Swimmingpool im Keller.

Die Infrastruktur:

• Ihr Weg zur Arbeit
• Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel
• Einkaufsmöglichkeiten
• Wege z.B. zur Schule, Behörden, Ärzten u Ämtern
• Freizeiteinrichtungen: Schwimmbad, Theater, kulturelle Einrichtungen, usw.

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Das Grundstück

• Verhandlungspartner:
  dabei ist zu prüfen ob der Eigentümer oder legitimierter Vermittler?
  Lageplan, Flurstücksnummer, Grundbuchauszug

• bei zu großen Grundstück an Teilung denken. Teilfläche evtl. verkaufen?
• Grundstücksboden prüfen lassen!
• Gewerbegebiet, Mischform oder Wohngebiet?
  Bebauungsplan bei neuen Grundstück prüfen. Hat die Stadt/ Gemeinde bereits die Art des Objektes festgelegt? Evtl. eine „einfache Bauvoranfrage “ stellen um zu klären , wie das Grundstück bebaubar ist.
• Sind vom Stadt/ Gemeinde bereits Details erlaubt? Z.B. Grenzabstand, Platzierung des Hauses, Dachform, usw.
• Sinnvollerweise sollte ein Architekt vor Ort beauftragt werden, weil der bereits die Geographie, ggf. auch die Behördenmitarbeiter, was vieles einfacher machen kann.
• Baurecht ist Landesrecht und in vielen Ländern gibt es wie in Berlin das „vereinfachte Genehmigungsverfahren“. Wenn man sich im ausgewiesenen Baugebiet befindet reicht eine Bauanzeige wenn man sich genau an die Bebauungsplan-Vorgaben hält. Wenn die Baubehörde nicht innerhalb einer bestimmten Frist ihren Widerspruch erklärt, gilt der Bau als genehmigt. Doch welche Fristen, welche Unterlagen für Bauanzeige und Bauantrag notwendig sind und welche Richtlinien von der Raumhöhe , bis zum barrierefreien Wohnen eingehalten werden müssen ist je nach Bauregion sehr unterschiedlich. Es ist empfehlenswert den persönlichen Kontakt zur Behörde zu suchen. Viele Fragen können persönlich viel schneller und direkt geklärt werden. Vieles ist nämlich Verhandlungssache.
• Die Pläne auch mit den neuen Nachbarn besprechen, das spart kostbare Zeit bei evtl. Widerspruchsverfahren.

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Das Haus

Bausubstanzprüfung

• jedes bereits fertig gestellte Haus bedarf einer Bausubstanzprüfung.Architekten, Bauingenieure oder Sachverständige zu Rate Ziehen.
• Modernisierungen können recht Kostspielig sein. Kostenschätzungen unbedingt vornehmen lassen.

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Kaufpreis

Preisabstimmung

• Ist der geforderte Kaufpreis angemessen?  Kaufpreissammlung bei der Stadt (/ Gemeinde einsehen. „Liebhaberpreise“ vermeiden.
• Fallen weitere Erschließungskosten an?
• Bei bebauten Grundstücken auch mögliche Abrisskosten beim Kaufpreis mitberücksichtigen.

Zum Immobilienpreis sind noch Grunderwerbssteuer und die Notar und Grundbucheintragungskosten mit einzurechnen.

Bei vermittelten Objekten noch die Maklergebühr (3-7 % zzgl. der Mehrwertsteuer auf die Provision hinzurechnen.

Abschreibungen
Wenn Sie Vermieter sind oder Vermieter werden wollen können Sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten wie folgt abschreiben:

• Bei Gebäuden die vor dem 1.1.1925 fertig gestellt wurden, beträgt der Abschreibungssatz 2,5 % jährlich über maximal 40 Jahre.
• Bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertig gestellt wurden, können Sie 2 % jährlich über maximal 50 Jahre abschreiben.

Denkmalobjekte

Aktuell können Sie beim Erwerb oder Besitz eines denkmalgeschützten Gebäudes die Sanierungskosten abschreiben. Über 8 Jahre können maximal 9 % jährlich, sowie in den weiteren 4 Jahren jährlich maximal 7 % abgeschrieben werden.

Im Anschaffungsjahr kann der Kapitalanleger nicht nur die Kreditkosten, das Disagio, die Notarkosten für die Beurkundung und Grundschuldbestellung, Anwalts- und Gerichtskosten, Bearbeitungsgebühren von ihren zu versteuernden Einkommen absetzen.

In den Folgejahren können die jährlichen Darlehenszinsen, Erhaltungsaufwendungen, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge (Gebäudehaftpflicht, Gebäudefeuerversicherung), Betriebskosten, Kontoführungsgebühren als Werbungskosten bei der Steuer berücksichtigt werden.

Link: Gründe für Immobilienkauf

• Grundstück suchen
• Architekt wählen
• Bauunternehmen finden

Der Bauträger übernimmt die oben genannten Punkte und beauftragt als Generalunternehmer verschiedene Subunternehmer mit diesen Aufgaben und verkauft dann die fertige Immobilie.

Deshalb ist eine ausführliche vollständige Baubeschreibung in der sämtliche Leistungen , Materialien und die Preise fixiert werden erforderlich.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Es werden folgende Unterlagen für die Beurteilung des Darlehenswunsches benötigt:

• Selbstauskunft- Finanzierungscheck von allen Darlehensnehmern unterschrieben

• Kopie Personalausweis ( Vorder- und Rückseite)

• Gehaltsabrechnung / Rentenbescheid der letzten 3 Monate (im Original) aller Darlehensnehmer

• Gehaltsabrechnung Dezember des Vorjahres (im Original) aller Darlehensnehmer

• Letzter Steuerbescheid

• Bei Selbständigen und freiberuflich Tätigen: aktuelle BWA, Bilanzen oder Einnahmen- und Überschussrechnung der letzten drei Jahre, vom Steuerberater testiert

• Nachweis Kindergeld. Kontoauszug

• Nachweis über die private Krankenversicherung (wenn privat versichert)

• Eigenkapitalnachweis von Bankguthaben, Wertpapieren und Rückkaufswerte Lebensversicherung.

• Bei ausländischen Staatsangehörigkeiten: unbefristete Aufenthaltsgenehmigung

• Bei Eintritt eines neuen Arbeitsverhältnis: Nachweis über die Beendigung der Probezeit

• Bei Scheidung oder Trennung: Scheidungsfolgevereinbarung. Nachweis des Unterhaltsanspruches bzw. der Unterhaltsverpflichtung

Objektunterlagen

• Kaufvertrag / Grundstückskaufvertrag / Kaufvertragsentwurf

• Baubeschreibung des Objektes

• Wohn- und Nutzflächenberechnung des Objektes

• Berechnung des umbauten Raumes des Objektes

• Grundrisszeichnung des Objektes

• Lageplan / Flurkarte des Grundstücks und Objektes

• Nachweis der geplanten Eigenleistung

• Foto des Objektes

• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen

• aktueller Grundbuchauszug

• Bei Bestandsimmobilien: Kopie des Versicherungsscheins der Wohngebäudeversicherung

• Bei Erbbaurechten: Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung und Veräußerung des Erbbaurechts sowie Kopie des Erbbaurechtsvertrages

• Bei Fertighäusern: Werkvertrag

Unterlagen weitere Kreditgeber / Sicherheiten

• Bank- und Ratenkredite: Kreditvertrag mit aktuellem Stand und mtl. Belastung

• Übernommene Bürgschaften: Bürgschaftsvertrag und Darlehensvertrag der Bürgschaft

• Bei Umschuldung: Kopie des Darlehensvertrag mit aktuellem Saldo und monatlicher Belastung. Nachweis über den Wert des Objektes (ehemaliger Kaufvertrag, Gutachten)

• Bei bereits vorhandenen Immobilien: Kopie aktueller Grundbuchauszug, Kopie Darlehensvertrag und aktueller Saldo mit mtl. Belastung

• Bei vermieteten Objekten: - Aufstellung der Mieteinnahmen sowie Kopie der MietverträgeEinkommensteuererklärung (Anlage V+V).

tabellarisches Unterlagenverzeichnis Hausbau, Hauskauf und Wohneigentum

• Vor Notartermin unbedingt sich den Kaufvertragsentwurf aushändigen lassen um zu prüfen ob auch alle vorher getroffenen mündlichen Vereinbarungen in ihm aufgenommen wurden.
• Vergleichen Sie im Beurkundungstermin beim Notar Ihren Vertragsentwurf mit dem Text den der Notar vorliest. Weichen die Texte auch nur geringfügig ab lassen Sie sich die Konsequenzen sofort vom Notar erläutern.
• Im not. Kaufvertrag wird auch festgehalten der Stichtag für die Gefahr und der öffentlichen Lasten festgehalten. Die Auflassung des Grundstücks an den Käufer.
• Die Kaufpreisfälligkeit sollte frühestens nach Sicherstellung des dinglichen Gründstückrechtes gegeben ist.

Ein Haus steht erst dann im Eigentum des Käufers, wenn es im Grundbuch aufgelassen ist, d.h.: wenn er in der Abteilung I des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen ist.

Da dies in der Regel 3-12 Monate ab Kaufvertragsbeurkundung dauert, sichert sich der Käufer üblicherweise während dieser Phase durch eine im Kaufvertrag durch den Verkäufer erkärte Auflassungsvormerkung ein dinglich wirksames Recht zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Übereignung des Grundstücks ab.

Welche Versicherungen werden benötigt?

Nicht nur die Immobilie selbst muss vor möglichen Schäden wie Feuer-, Leitungswasser und Sturm- und Hagel geschützt werden in Form einer Wohngebäudeversicherung ggf. mit Elementarversicherung.
Nicht nur der Leistungsumfang sondern auch der Preis sind zwischen den verschiedenen Versicherungsgesellschaften sehr unterschiedlich.

Vor dem Hintergrund ständig steigender Arbeitslosenzahlen und Firmeninsolvenzen nimmt die Angst vor Arbeitslosigkeit zu, deshalb entscheiden sich viele gegen den Erwerb einer Immobilie. Diese Sorgen können jedoch im Rahmen der Baufinanzierung durch den Abschluss einer Darlehensabsicherung (Zahlungsausfallversicherung), bei der die Versicherungsgesellschaft die versicherte Monatsrate übernimmt, minimiert werden. Diese Darlehensabsicherung beinhaltet für die abgeschlossene Versicherungsdauer automatisch auch die Absicherung wenn Sie aufgrund von Krankheit oder Unfall arbeitsunfähig werden.

Am wichtigsten ist hierbei die Absicherung der eigenen Arbeitskraft. Denn das Finanzierungskonzept beruht auf der Annahme des aktuellen Einkommens. Die Berufunfähigkeit ist eines der größten Risiken. Wenn diese Situation eintritt, geraten die meisten Finanzierungen ins Wanken.

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Versicherung für die Bauphase

Bauleistungs-, Bauherrenhaftpflicht- und Feuerrohbauversicherung regulieren Schäden während der Bauphase …

Die Bauleistungsversicherung deckt Gefahren für Gebäude während der Roh-, Aus- und Umbauphase ab. Versichert ist der Diebstahl bereits fest eingebauter Teile, Beschädigung und Zerstörung an Bauleistungen und Baumaterial. Wird für die Dauer der Bauzeit abgeschlossen.

Bauherrenhaftpflicht
Dabei stellen Baustellen eine Gefahrquelle für Fußgänger und den Straßenverkehr dar. Für die Sicherheit auf dem Baugrundstück und des entstehenden Gebäudes ist der Bauherr verantwortlich. Er trägt auch die Verantwortung für qualifiziertes Fachpersonal. Bei Arbeitsunfällen können hohe Ansprüche von Sozialversicherungsträgern gestellt werden und oft ist der Haftpflichtige sehr schwer zu ermitteln. Zur Abwehr von unberechtigten Forderungen übernimmt die Versicherung dann evtl. anfallende Anwalts- und Prozesskosten.

Die Feuerrohbauversicherung deckt in der Regel Feuerschäden vom Baubeginn bis zum Einzug an fertiggestellten Gebäudeteilen und Baumaterial ab.

Wer den Bau eines Wohnhauses plant, sollte rechtzeitig eine Wohngebäudeversicherung abschliessen. Die Feuerversicherung für den Rohbau wird meist beitragsfrei mitversichert (für ein Jahr vor der Bezugsfertigkeit und vor dem Beginn der Beitragszahlung für die Wohngebäudeversicherung). Sie wird der Wohngebäudeversicherung praktisch vorgeschaltet. Ab Bezugstermin gilt dann der umfassendere Versicherungsschutz der prämienpflichtigen Wohngebäudeversicherung.

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Versicherungen für die Immobilie

Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung deckt Schäden die durch Feuer, Sturm, Leitungswasser, Hagel, Überschwemmung, Erdbeben und Lawinen entstanden sind ab. Für die einzelnen Schadensarten muss der Versicherungsschutz gesondert vereinbart werden. Die Gebäudeversicherung zahlt bei einem Totalschaden den Betrag, der gemessen an den aktuellen Baupreisen, der benötigt wird um das Gebäude wieder komplett aufzubauen. Banken verlangen in der Regel vor Auszahlung des Darlehens den Nachweis über die abgeschlossene Gebäudeversicherung.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichversicherung
Der Eigentümer eines unbebauten Grundstück oder wer ein Haus vermietet hat, ist verpflichtet seinen Besitz so zu sichern und in einem für andere Personen ungefährlichen Zustand zu halten. Sie kommt z.B. zum Zuge, wenn im Winter der Gehweg nicht gestreut war oder wenn herabfallende Ziegel parkende Autos beschädigen.

Umweltschädenversicherung
Wenn ein undichter Öltank durch ausgelaufenes Öl Grundwasser verseucht, kann der Schaden schnell in die Hunderttausende gehen. Deshalb ist der Abschluß einer Gewässerschaden-Haftpflicht besonders sinnvoll.

Oft kommt es beim Immobilienerwerb zu Auseinandersetzungen über die Beendigung bestehender Versicherungsverträge. Denn der Verkäufer bleibt erst einmal Vertragspartner der Versicherung.

Worauf Sie als Verkäufer und Erwerber achten sollten.

Der Immobilienerwerb wird üblicherweise über einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen. Im notariellen Kaufvertrag wird u. a. der Kaufpreis und der Zeitpunkt des Übergangs von „Nutzen und Lasten" auf den Erwerber festgelegt. Im Grundbuch wird eine sogenannte „Auflassungsvormerkung" eingetragen. Diese Auflassungsvormerkung verhindert im Grunde nur, dass die Immobilie nicht an weitere Interessenten verkauft wird. Ändert jedoch noch nicht die Eigentumsverhältnisse. Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung wird der Erwerber dann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Erst mit der Eigentümereintragung ist der Erwerb der Immobilie abgeschlossen.

Beim Immobilienerwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung gilt als Zeitpunkt des Erwerbs bereits der Zuschlag bei der Versteigerung.

Vor der Eigentümereintragung im Grundbuch ändert sich für den Verkäufer im Verhältnis zum Versicherer nichts. Sie haben als Immobilienverkäufer kein außerordentliches Kündigungsrecht und müssen auch weiterhin die Versicherungsprämie bezahlen. Auch wenn der Käufer schon eingezogen ist und ein neuer Jahresbeitrag fällig wird, sind Sie als Verkäufer weiterhin Vertragspartner ihrer Versicherung. Sie können sich jedoch aufgrund des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Lastenübergangs den anteiligen Beitrag vom Käufer zurückholen.

Tipps für den Verkäufer:

• Sie sollten im Kaufvertrag den Lastenübergang vereinbaren (auch schon im Hinblick auf die anteiligen Versicherungsprämien).
• Dem Käufer die Versicherungsunterlagen (in Kopie) übergeben.
• Dem Käufer vorschlagen, den Vertrag freiwillig schon vor der Umschreibung zu übernehmen.
• Ihre Versicherung informieren.
• Evtl. ist Ihr Vertrag auch ordentlich kündbar ist. Aber dann müsste der Käufer unbedingt für eine Anschlussdeckung sorgen.

Vor der Eigentümereintragung haben Sie als Käufer keine Vertragsbeziehungen zur bestehenden Versicherung und somit weder Rechte noch Pflichten. Sie können weder kündigen noch Änderungen veranlassen und müssen auch keine Prämie bezahlen. Sie sind jedoch aufgrund des vereinbarten Lastenübergangs des notariellen Kaufvertrags dem Verkäufer zur Erstattung des anteiligen Versicherungsbeitrages verpflichtet. Achtung: Eine Kündigung eines Erwerbers vor Umschreibung ist mangels Vertragsverhältnis unwirksam, auch wenn der Versicherer sie nicht zurückweisen sollte.

Erst mit der Eigentümereintragung tritt der Käufer in den Vertrag „mit allen Rechten und Pflichten" ein und könnte den bestehenden Vertrag innerhalb eines Monats kündigen. Sie sollten die Kündigung zum Ende des laufenden Versicherungsvertrages aussprechen, weil der Versicherung die Prämie bis dahin vom Verkäufer zusteht und Sie als Käufer diesem in der Regel kaufvertraglich zur Erstattung der anteiligen Beiträge verpflichtet sind (Bei einer „Sofortkündigung" wäre dieser Prämienanteil sonst verloren).

Es sind folgende Sonderfälle möglich:

• Sofern Sie als Käufer keine Kenntnis vom bestehenden Versicherungsvertrag hatten, beginnt die Monatsfrist erst zu laufen, sobald Sie vom Bestehen Kenntnis erlangen.
• Erfährt Sie als Käufer erst von der Umschreibung, wenn die Monatsfrist bereits abgelaufen ist, können Sie nicht mehr kündigen. Jedoch erwartet die Versicherungsaufsichtbehörde in solchen Fällen von der Versicherung, dass sie den Vertrag freigeben.

Tipps für den Käufer:

• Erkundigen Sie sich nach bestehenden Versicherungsverträgen.
• Fordern Sie von der Versicherung ein Angebot für eine Vertragsübernahme an,
• Kündigen Sie den Vertrag nach der Eintragung im Grundbuch,
• zum Ende des laufenden Versicherungsjahres.