Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds (Branchenfonds), der von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltet wird. Das Fondsvermögen besteht aus in der Regel aus Immobilien, die gewerblich oder gemischt genutzt werden. Die Rendite resultieren meist aus Mieteinnahmen.

Der Anleger kann von möglichen Wertsteigerungen der Objekte sowie den Zinseinnahmen und den Kursänderungen der verzinslichen Wertpapiere profitieren.

Es wird hierbei zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden.

Offene Immobilienfonds sind relativ flexibel, da grundsätzlich eine Rücknahmeverpflichtung ausgegebener Anteile (zum Tagespreis) besteht. Ein geringer Geldanteil der offene Immobilienfonds wird im Geld- und Rentenmarkt angelegt, um solche Anteilsrückgaben bedienen zu können. Vorgeschrieben ist eine Mindestliquidität von fünf Prozent.

Soweit zur Theorie: Fakt jedoch ist das einige offene Immobilienfonds in der Vergangenheit als Parkplatz für kurzfristige Gelder -auch von Institutionellen Anlegern- benutz wurden. Weil viele Anleger ihre Immobilienfondsanteile gleichzeitig verkaufen wollten reichte die vorhandene Liquidität nicht aus um die Rückzahlungswünsche ihrer Anleger befriedigen zu können. Vier offene Immobilienfonds sind aktuell geschlossen. Sechs befinden sich in Auflösung. Sie verkaufen ihre Immobilien und zahlen die Anleger dann nach und nach aus. Anleger deren Immobilienfonds geschlossen sind können jedoch nur über die Börse ihre Anteile verkaufen mit meist deutlichen Verlusten (ca. 20 Prozent).

Neuregelung offene Immobilienfonds ab 2013

Anleger können künftig nicht mehr jederzeit und unbegrenzt Fondsanteile zurückgeben. Künftig ist geplant::

• Bestandskunden können künftig 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr veräußern. Darüber hinausgehende Beträge müssen 12 Monate vorher gekündigt werden.
• Neukunden können künftig 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr veräußern. Für darüber hinausgehende Beträge gilt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten und einer dann 12 monatigen Kündigungsfrist.

Außerdem bieten offenen Immobilienfonds auch steuerliche Vorteile, denn die erwirtschafteten Erträge bestehen aus steuerpflichtigen und steuerfreien Teilen.
In der Mehrzahl der Fälle ist ein Teil der Ertragsausschüttung aufgrund der Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerfrei.

Deutsche Immobilienfonds können (lt. dem derzeit gültigem Investmentrecht) Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte* in Deutschland, den Staaten der EG und den Vertragsstaaten des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum (je nach Inhalt ihrer Vertragsbedingungen) unbegrenzt erwerben. Der deutsche Gesetzgeber hat damit die Möglichkeit zur internationalen Diversifizierung der Immobilienanlagen erleichtert.

*grundstücksgleiche Rechte: z.B. Erbbaurecht - das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Erdoberfläche des belasteten Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es wird selbst wie ein Grundstück behandelt, im Grundbuch wie ein Grundstück eingetragen und kann selbst z. B. mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek) belastet werden.
Offene Immobilienfonds eignen sich als Baustein für die Vermögensanlage vor allem für langfristig orientierte Anleger. Auch auf Grund des im Vergleich zu Aktien- und Rentenfonds zumeist höheren einmaligen Ausgabeaufschlags lohnt sich eine kurzfristige Anlage in der Regel nicht.